2026년 월스트리트의 주목: 실적 부진 딛고 부상하는 연방 리얼티 투자 신탁(FRT)의 잠재력 분석

핵심 요약

• 2025년 부진했던 부동산 섹터와 달리, 월스트리트 애널리스트들은 연방 리얼티 투자 신탁(FRT)의 2026년 성장 잠재력을 높이 평가하고 있습니다.
• FRT는 4.5%의 견고한 배당 수익률과 58년 연속 배당금 인상 기록을 보유하며, 전략적인 자산 포트폴리오 재편을 통해 고성장 기회에 투자하고 있습니다.
• 주요 애널리스트들은 FRT에 대한 ‘매수’ 의견을 제시하며, 현재 주가 대비 약 9~13%의 상승 여력이 있다고 분석했습니다.

뉴스 상세

2025년 미국 주식 시장에서 S&P 500($SPX) 지수가 17% 상승하는 동안, 부동산 섹터는 보합세를 기록하며 상대적으로 부진했습니다. 투자자들은 고공 행진하는 기술 및 커뮤니케이션 서비스 주식으로 몰리면서 부동산 시장을 외면했습니다. 이러한 상황 속에서도 2025년에 약 10% 하락세를 보였던 연방 리얼티 투자 신탁(Federal Realty Investment Trust, $FRT)에 대해 월스트리트 애널리스트들이 2026년의 새로운 투자 기회로 주목하고 있습니다.

FRT는 약 4.5%의 높은 배당 수익률을 자랑하며, 2025년 8월에는 58년 연속 배당금 인상을 발표하며 견고한 주주 환원 정책을 입증했습니다.

제프리(Jefferies)의 애널리스트 린다 차이(Linda Tsai)는 12월 15일 보고서에서 FRT에 대한 투자의견을 ‘매수(Buy)’로 상향 조정하고 목표주가를 115달러로 제시했습니다. 그녀는 FRT의 “매력적인 수익률을 동반한 절제된 지역 확장, 활발한 자본 재활용, 강력한 유동성, 그리고 리스 및 재개발을 통한 상승 잠재력”을 긍정적으로 평가했습니다.

FRT의 자본 재활용(capital recycling) 전략은 장기간 보유한 성숙한 리테일 자산을 매각하고, 그 수익을 고품질의 성장 기회에 재투자하는 것입니다. 실제로 FRT는 12월 17일 메릴랜드주 노스 베데스다의 주거용 건물과 코네티컷주 브리스톨의 식료품점 앵커 쇼핑센터를 총 1억 7천만 달러에 매각했다고 발표했습니다.

이와 동시에 FRT는 네브래스카주 오마하의 빌리지 포인트(Village Pointe)를 1억 5,330만 달러에 인수했으며, 이 자산에는 소비자 기술 대기업 애플($AAPL), 명품 핸드백 디자이너 코치(Coach, $TPR의 자회사), 스킨케어 리테일러 세포라(Sephora)와 같은 주요 브랜드들이 입점해 있습니다. 레이덴버그 탈만(Ladenburg Thalmann)의 애널리스트 플로리스 반 다이쿰(Floris van Dijkum)은 12월 2일 보고서에서 오마하 인수를 “적절한 자산, 새로운 시장”이라고 평가하며, 이 지역의 강력한 인구통계학적 특성과 연간 600만 명에 달하는 방문객을 언급했습니다.

J.P. 모건(JPMorgan)의 애널리스트 앤서니 파오론(Anthony Paolone) 역시 FRT에 대한 투자의견을 ‘중립(Neutral)’에서 ‘비중 확대(Overweight)’로 상향하고 목표주가를 107달러에서 114달러로 올렸습니다. 그는 FRT가 고소득 및 고성장 시장의 쇼핑센터를 인수하는 전략과 함께, 전체 부동산 투자 신탁(REIT) 산업 대비 상대적으로 매력적인 밸류에이션을 보유하고 있음을 지적했습니다. Paolone 애널리스트는 2026년 예상 FFO(Funds From Operations, 운영 자금) 기준 FRT의 주가가 13.8배로, 스트립 센터 경쟁사 12.8배보다는 높지만 전체 REIT 그룹 평균 17.6배보다는 할인된 가격에 거래되고 있다고 설명했습니다.

LSEG 데이터에 따르면, 월스트리트 애널리스트 19명 중 12명이 FRT에 대해 ‘매수’ 의견을 제시하고 있으며, 컨센서스 목표주가는 현재 수준 대비 약 9%의 상승 여력을 나타내고 있습니다.

애널리스트 전망 및 인사이트

본 수석 애널리스트는 연방 리얼티 투자 신탁($FRT)에 대한 최근 월스트리트의 긍정적인 시각이 다음과 같은 핵심 요인들에 기반한다고 분석합니다.

• 시장 대비 아웃퍼폼 가능성: 2025년 부동산 섹터 전반의 부진과 FRT 자체의 하락세에도 불구하고, 주요 애널리스트들은 2026년에 FRT가 시장을 아웃퍼폼할 잠재력이 있다고 분석합니다. 이는 FRT가 과거 전략적 불확실성과 실적 가이던스 미달로 인해 저평가되었던 요인들이 점차 해소되고 있다는 판단에 기반합니다. 특히, 적극적인 자산 인수 및 FFO 성장률 개선이 단기적으로 상대적인 주가 강세로 이어질 수 있다는 시각이 우세합니다.
• 견고한 배당 매력과 가치 투자 기회: 58년 연속 배당금 인상이라는 기록은 FRT의 안정적인 현금 흐름과 주주 친화적인 정책을 명확히 보여줍니다. 약 4.5%의 배당 수익률은 현재 고금리 환경에서도 매력적인 투자 요소로 작용할 수 있습니다. 더욱이, 전체 REIT 산업 평균 대비 할인된 밸류에이션은 FRT가 현재 저평가되어 있을 가능성을 시사하며, 이는 장기적인 관점에서 가치 투자자들에게 매력적인 진입점을 제공할 수 있습니다.
• 전략적 포트폴리오 재편 효과: FRT의 ‘자본 재활용’ 전략은 단순한 자산 매각 및 매입을 넘어, 수익성이 낮은 구형 자산을 처분하고 애플($AAPL), 코치($TPR)와 같은 고품질 리테일러가 입점한 고성장 지역의 신규 자산에 투자함으로써 포트폴리오의 질적 개선을 추구하는 것입니다. 이러한 전략은 인구 통계학적으로 유리하고 유동 인구가 많은 지역에 집중하여 장기적인 임대 수익 안정성과 성장 동력을 확보하려는 노력으로 해석됩니다. 투자자들은 FRT의 이러한 전략적 변화가 향후 몇 년간 수익성 개선과 주가 상승을 견인할 주요 요인이 될 것으로 판단할 수 있습니다.
• 투자 판단을 위한 고려 사항: FRT에 대한 월스트리트의 긍정적 컨센서스에도 불구하고, 독자들은 특정 기업의 전망이 거시 경제 환경, 특히 금리 변동성 및 전반적인 소비 심리 변화에 민감하게 반응할 수 있음을 인지해야 합니다. 제시된 목표주가는 애널리스트들의 개별적인 분석에 따른 것이므로, 투자 결정 시에는 본인의 리스크 허용 범위와 투자 목표를 면밀히 고려하여 신중하게 접근할 것을 권고합니다.